已过户的二手房未交付前出现漏水,损失由谁承担?

2021-09-02 00:41:35 作者: 已过户的二手

已过户的二手房在未交房前

水管破裂导致财物损坏的

损失应由谁来承担?

简要案情

2020年5月26日,陈某与丁某签订房屋买卖合同,以385万元的价格购买一套房屋,当日就办理了产权过户手续。约定7月30日交房,交房当日付清尾款5万元。7月25日,丁某搬离房屋,但第二天楼下住户发现楼上漏水。遂向物业反映,物业联系丁某,经检查,系厨房一处隐蔽水管破裂,致地板及部分家具被淹,部分地板已起拱。双方就赔偿事宜产生争议,陈某拒绝收房。丁某则单方将水淹的实木地板用复合地板进行更换修复。因双方对逾期交房、损失赔偿产生争议,陈某诉至法院。

原告陈某认为:1、就修复方案协商未果的情况下,被告单方进行的修复存在以下问题。一是工期短,地面未干燥即施工,对门框,衣柜等亦受潮但未作修复;二是原来为实木地板,现以复合地板修复,品质降低。因地板有发霉风险,原告对房屋重新进行了装修,除一间卧室的地板仍为复合地板,对其他房间的复合地板均作了拆除和更换。被告的修复大部分为无效修复,仍应赔偿损失。2、丁某逾期交房,每逾期一天,按合同约定按总房价款的每日万分之五支付违约金。3、延期交房,丁某应赔偿无法正常入住产生的租金损失。陈某共提出了14万元的赔偿请求。

被告丁某提出:为了按时交房,被告提前五天搬家,搬家后第二天水管爆裂,这是意外事件,被告没有任何过错,产权已过户,风险应由原告承担。被告没有违约的主观意图,房屋存在瑕疵,被告可以在交房后正常维修,与合同约定并不冲突。但原告采取了对双方都不利的做法,坚决不收房,根据合同的约定,附属设施不合格不代表房屋不能交付,租金损失是无法预见的间接损失,不应由被告承担。被告在修复时对地面已作烘干处理,原告怀疑地板会发霉,将新安装的复合地板拆除,扩大的损失应由原告承担。

争议焦点

1、产权过户后实际交付前,水管破裂的淹水风险由谁承担;

2、逾期交房违约金与租金损失能否得到支持。

法院审理认为:

合同法第一百四十二条规定,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。二手房交易有特殊性,产权过户与房屋交付不一定同时完成,本案即是约定的实际交付日期滞后产权过户登记一个多月。法院认为,应正确理解合同法第一百四十二条规定的“交付”,如遇到地震、海啸等不可抗力导致标的物的损毁、灭失,在产权过户后应由买方承担。对于水管老化破裂导致的物的损失,并不属于合同法第一百四十二条所规范的对象,而是物的瑕疵担保责任所要解决的问题。换言之,出卖人对标的物隐含着标的物无隐蔽瑕疵的承诺,案涉水管老化属于隐蔽瑕疵,与房产是否过户登记或实际交付无关。故原告要求被告支付地板泡水等导致的财产损失,有法律依据。

合同约定被告逾期交付房屋,“每逾期一天,按总房价款的每日万分之五支付违约金”,同时又约定“甲方交付房屋的附属设施或装修不符合约定,按不符部分的市场价格承担赔偿责任。”被告辩称,其于7月25日即已搬家,发生淹水事故后,不是被告不愿交付,而是原告以赔偿金额未谈拢为由拒绝收房,根据合同约定,即使发生了意外事故,导致屋内设施有所损坏,被告亦是“按不符部分的市场价格承担赔偿责任”。法院认为,被告的该项辩称意见有合同依据,法院予以采纳。故对原告要求被告承担逾期交房的违约金的诉讼请求,法院不予支持。对于原告主张的租金损失,评估报告确定维修工期为一个月(不包含房屋装修后去除异味的等待时间),原告主张该房如出租,租金大约为5000多元,被告则辩称租金大约为3500元左右。法院参考同地段的租金水平,结合本案案情,因维修期间原告确实存在不能入住的居住利益损失,法院酌情确定被告承担5000元的租金损失。

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